Василий Колташов – руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества
Куда и почему рано или поздно придет британский рынок жилья?
Британская недвижимость начала дешеветь. Об этом с тревогой, как о великой новости, пишут теперь все. Согласно вышедшим недавно сведениям компании Nationwide Building Society, в I квартале 2019 года цена опустилась на 0,7%. Это в годовом исчислении и в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. Идет отток капиталов, с ними растет давление не только на фунт, но на недвижимость Соединенного королевства, считавшуюся выгодным вложением долгие десятки лет. Впрочем, вовсе не конфликт с ЕС является причиной спуска. За спором Лондона и Брюсселя не всегда видят большую историческую логику. Но она там есть, и это логика постепенной экономической деградации бывшей «фабрики мира», что давно обещало фунту стерлингов и рынку недвижимости острова массу проблем. Потому никакой сенсации текущий момент не несет.
В 2015 году мы с экономистом Русланом Дзарасовым сделали заявление: настал наилучший момент для продажи жилья в Великобритании, поскольку в дальнейшем оно значительно подешевеет. Мы предупредили и о том, что со временем сбыть дома или квартиры с перекрытием затрат на покупку станет затруднительно. Все это было сказано до «злополучного референдума», а тем более до того, как стало понятно, что совсем неясно, каким образом и по какому такому плану Британия будет выходить из ЕС.
Все очень просто. Пузырь на британском рынке жилья был туго надут уже в 2013-2014 годах. В августе 2015 года стоимость жилой недвижимости достигла очередного исторического максимума. Согласно данным консалтинговой компании Halifax, ипотечного подразделения Lloyds Banking Group, средняя стоимость дома составила 204,647 тысяч фунтов ($314 тысяч). Рост за август превысил 2,7%. В сравнении с данными 2014 года цены выросли на 9%. В 2015 году наблюдалось увеличение темпов роста цен, тогда как предложение жилья уменьшилось. Однако по итогам августа портал Rightmove зафиксировал месячное снижение цен на жилье на 0,8%, а в Лондоне – на 1,3%, при средней цене дома в $948,6 тысяч. Большинство местных аналитиков тогда верило, что рост продолжится – и здесь была логика. Но была логика и в сигнале.
В экономике «дым» часто появляется раньше «огня». Находится немало аналитиков, утверждающих: огня не может быть, а «дым» – лишь «сезонное» или «случайное» отклонение в процессе. Ошибиться легко. Потому если сигнал о проблемах – «дым» – возник, его не следует сходу трактовать как предвестник скорого бедствия. Он, так бывает чаще всего, сообщает лишь о неминуемости в среднесрочной перспективе негативных изменений.
В 2016 году мало кто сомневался, что Brexit нанес урон английскому рынку жилья. Впрочем, правительство вело переговоры, и это многих успокаивало. Но уже определились несколько векторов на перспективу. Во-первых, ослабление фунта должно было происходить и далее, так что в долларах цены должны были сдвигаться вниз. Во-вторых, Британия явно теряла позиции (но еще никак не значение!) финансового центра. Этот процесс мог развиваться лишь в одну сторону – сторону потерь. В-третьих, местный покупатель в условиях экономических проблем (а местному буму было взяться неоткуда) мог лишь умерить активность в наборе ипотечных кредитов, пусть они и стоили ему лишь 1% в месяц. Потому 2015 год был замечательным временем, чтобы выскочить из британской недвижимости.
Впрочем, выскакивать не поздно и теперь, когда все три базовых признака проблем стали более очевидны. Поскольку это стало понятно, компания Nationwide Building Society весьма красноречиво фиксирует: цены на недвижимость во многих частях Соединенного королевства еще растут, но они в ряде центров снижаются, а рекордное снижение – в Лондоне. Здесь за первые три месяца года цены упали на 3,8% по сравнению с I кварталом 2018 года. Конечно, можно сказать, что это результат оттока части капиталов и процесс рано или поздно прекратится, что в столице назрела коррекция – в конечном итоге теперь динамику будет создавать остальная страна. Однако это все не так.
Лондон уже потянул вниз рынок недвижимости, особенно жилья. Он будет тянуть его вниз, ибо экономическая логика тянет вниз финансовую систему страны. Она проигрывает конкурентам на континенте. Она показала уязвимость – и это начинает восприниматься как неизменный фактор. В 2015 году о падении цен на недвижимость в Великобритании, а тем более Лондоне, как долгом большом переломном процессе могли говорить только «некоторые чудаки». Ныне только ленивый аналитик не фиксирует негативную динамику на рынке жилья в течении минимум семи кварталов.
«Огонь» подоспел и прибавил «дыму». В этом чуде тревог и надежд трудно бывает разглядеть перспективу. Куда двинутся события на рынке? Всегда ли вниз? В школе нас учат проводить прямую через две точки. Первая точка – сигнал, прозвучавший еще в 2015 году, когда никакого разрыва с ЕС никто вроде бы всерьез в Англии не помышлял. Вторая точка – текущий момент. Вектор явно указывает вниз. Причем более всего вниз должен идти ценник в Лондоне. И никакая сделка с ЕС, если таковая вдруг случится, тут ничего, кроме темпов снижения, не изменит. Почему? Да потому что Британия как финансовый центр выработала свой ресурс, а значит, ее рынок жилья и иной недвижимости прошел исторический пик. И это мы еще не видели настоящих проблем в экономике острова. Они будут.
Вот потому дальше ценнику на британское жилье – только вниз.
